Inmuebles en Buenos Aires: ¿Inversión en obra nueva o refacción de propiedad antigua?
La reciente apertura del blanqueo de capitales ha generado un marcado incremento en la compra de inmuebles en Buenos Aires, sobre todo en el cordón norte, donde el desarrollo se dirige a un target ABC1. Esta población busca propiedades con un ticket de entrada considerable, pero en espacios que priorizan los amenities, con expansiones verdes, gimnasios, SUMs y una cercanía a opciones gastronómicas.
Este fenómeno ha generado un desplazamiento en la oferta y demanda de propiedades antiguas en zonas que, si bien no están en auge actualmente, en su momento gozaron de alta popularidad. Curiosamente, los inmuebles antiguos en estos barrios suelen tener un valor por metro cuadrado más competitivo y accesible frente a las nuevas unidades, con la ventaja de ofrecer mayores metros cuadrados por el mismo ticket de entrada. Esto es, en principio, muy atractivo; sin embargo, es necesario considerar un aspecto fundamental: el costo de refacción.
Como arquitecto, con frecuencia abordo proyectos de refacción donde el desafío es actualizar estos inmuebles antiguos para adaptarlos a los estándares actuales. Las intervenciones suelen incluir cocinas integradas, baños en suite, redes eléctricas actualizadas para un mayor consumo, entre otros. Sin embargo, el costo de esta refacción en general no guarda relación con el precio bajo del inmueble original, sino que sigue los parámetros de la obra nueva. De hecho, en promedio, los valores de refacción pueden alcanzar hasta el 50% del precio de compra, lo cual empareja el costo final del inmueble con el de una propiedad nueva.
Veamos un ejemplo. Hoy en día, una propiedad nueva de 2 ambientes puede rondar los 210.000 USD, mientras que una propiedad de 4 ambientes y mayor superficie podría adquirirse en 170.000 USD. A primera vista, parece un trato beneficioso en cuanto a metros cuadrados y precio. Pero si consideramos una refacción en torno a los 50.000-60.000 USD, el valor final se aproxima, quedando como ventaja en el inmueble antiguo únicamente los metros cuadrados extra.
La intención de este artículo es invitar a una reflexión sobre estas cuestiones. A la hora de considerar la compra de un inmueble, el costo de refacción no debe ser subestimado. Aunque es claro que cada opción tiene sus ventajas –desde los amenities modernos hasta tener más metros cuadrados en la propiedad–, resulta esencial evaluar el costo-beneficio en función de las necesidades y prioridades de cada comprador.
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